[국토교통부]주택시장 안정화를 위한 종합 부동산대책_2018.09.13
Ⅰ. 투기수요 차단 및 실수요자 보호
1. 투기수요의 주택시장 쏠림 완화
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<1> 공시가격 현실화
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(현행) 최근 시세가 급등한 주택의 경우 상대적으로 공시가격과 시세의 차이가 커져 적극적인 시세 반영이 필요
(개선) 시세가 급등한 주택에 대해 올해 시세상승분을 적극 반영하여 공시가격 형평성을 제고
또한, 공시가격에 대해 유형·지역·가격대 간 형평성을 개선하는 방안을 별도 마련 중
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<2> 투기 및 투기과열지구 내 민간임대 매입자금 기금 대출 관리 강화
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(현행) 주택도시기금을 통해 저리의 장·단기 민간임대 매입자금 융자를 지원하고 있으나,
가계대출 규제 회피 목적의 자금 쏠림이 심화되고, 당초 취지와 달리 투기적 목적의 주택 구입에 악용되는 사례도 발생
* 장･단기 매입임대 지원규모: ’16년) 470억원 → ’17년) 1,087억원 → ’18.7월) 1,185억원
’18년 대출액 1,185억 중 개인대출이 1,148억으로 96.9%를 차지
<주택도시기금 민간임대 매입 융자 지원 조건>
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규 모
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단기민간임대(금리/한도)
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장기민간임대(금리/한도)
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45㎡이하
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3.2% / 0.5억원
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2.2% / 0.5억원
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45～60㎡
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3.5% / 0.7억원
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2.5% / 0.8억원
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60～85㎡
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4.0% / 0.9억원
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3.0% / 1억원
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(개선) 투기지역 및 투기과열지구에서 주택을 신규로 매입하기 위한 장·단기 매입임대 기금 융자 중단
다만, 건설임대 기금 융자는 투기지역 및 투기과열지구에서도 지속 지원하여 임차인을 위한 양질의 임대주택 공급은 지속
(시행시기)
’18.9.14일부터 투기․투기과열지구의 매입자금 기금대출 중단
’18.9.13일 이전 매매계약이 체결된 주택*에 대해서는 대출 허용
* 계약서 작성일 및 계약금 지급일이 모두 ’18.9.13일 이전인 경우에 한함
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<3> 임대조건 및 임대 의무기간 위반에 대한 제재 강화
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(현행) 주택임대사업자의 임대료 인상 제한 등 임대조건 및 임대의무기간 내 양도금지 의무 위반 시 처벌수준이 낮아 규제의 실효성 부족
(처벌수준) 임대조건 및 임대의무기간을 위반하여 매각한 임대주택 건 당 1천만원 이하의 과태료 부과
(개선) 임대조건 위반 임대 의무기간 내 양도 시 과태료를 임대주택 매각 건 당 ‘1천만원 이하’ → ‘3천만원 이하’로 상향(’18.下, ｢민특법｣ 개정안 발의)
* 임대의무기간 미이행시 양도세, 종부세, 임대소득세 등 세제혜택 환수도 지속 추진
(시행시기) 법률 개정안 시행일 이후 매각분부터 적용
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<4> 전세대출 보증 요건 강화
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(주택보유요건) 2주택 이상 보유자 보증제한(HUG, 주금공)
(소득요건) 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증 제공(HUG, 주금공)
* 주금공은 부부합산 1억 이하까지 보증을 제공하되, 보금자리론 소득기준을 초과한 경우에는 보증료율을 상향
** HUG는 부부합산 소득 1억원 이하 요건 충족시 보증료율 차등 없이 일률 적용
(시행시기) HUG 내부규정 개정을 거쳐 10월 중 시행
2. 주택시장의 투명성 강화
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<1> 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통한 임대시장 투명성 강화
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▶개요
그간 부처마다 흩어져 있던 주택임대차 정보를 종합․연계하여 주택임대차 시장을 투명하게 관리하고 공평과세 기반 구축
* ’17.10월부터 추진하여 1년간에 걸쳐 구축, 관련 법적 근거는 ‘17.12월 기 마련 (민간임대주택법 및 시행령, ’18.3 시행)
▶구성
국토부 건축물대장과 행안부 재산세대장을 활용해서 구축한 소유정보의 기반 위에,
국토부의 임대등록자료, 확정일자신고자료, 국세청의 월세세액공제자료 등을 종합하여 임대차계약정보를 DB화하고, 자가여부(주민등록자료 활용), 빈집여부(건축물에너지정보 활용) 등을 확인한 후 공시가격, 실거래가격, 전월세가격 정보를 연계
<주택임대차 정보시스템 구축 개념도>
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임대차 계약정보
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소유정보
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자가여부
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가격정보
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공실여부
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국토부
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국세청
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국토부
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행안부
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행안부
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국토부
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국토부
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․임대등록
시스템(LH) ․확정일자 신고자료 (RTMS) |
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․월세세액
공제자료 ․주택 임대사업자 등록자료 |
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건축물대장 소유정보
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재산세 대장
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주민등록자료
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․공시가격
시스템 ․실거래가 신고자료 (RTMS) |
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건축물 에너지 정보
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▼
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주택임대차 현황자료 생산
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▶주요 기능
(주택보유 및 임대현황 파악) 다주택자의 주택보유 현황을 신속하게 파악하고, 다주택자가 보유한 주택 중 임대중인 주택 현황도 파악
(임대사업자 관리 강화) 등록임대사업자가 임대의무 조건에 맞게 임대하는지 모니터링하고*, 미등록 임대사업자도 임대소득 현황 파악
* 등록임대사업자 의무이행 여부는 임대등록시스템(렌트홈)과 연계 관리
(공평과세 기반마련) 그간 임대료 수익이 있는 경우에도 전월세 확정일자 신고 등이 되어있지 않은 경우 임대소득 과세에 한계가 있었으나,
앞으로는 RHMS를 통해 개인별 주택보유 및 임대현황, 추정 임대료 자료 등을 국세청에 제공하여, 세금탈루 여부 등을 검증
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RHMS를 통한 임대소득 추정 방법
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① 개인소유 주택
‘우리나라 총 주택’ 중 개인(내국인, 외국인) 소유의 주택을 추출하여 건축물 대장의 소유자 기준으로 모집단 구축
임대 중인 주택은 추계대상 파악을 위해 자가거주 및 공실 주택 제외
② 자가거주
건축물대장 상 소유자의 주택 소재지와 소유자 주민등록정보 상 거주지가 동일한 경우 자가거주로 판단
③ 공실
전월세 확정일자 또는 월세세액공제 정보가 없는 주택 中 건축물에너지 정보 상 전기사용량이 없는 경우 등을 공실로 판단
임대료 추정 및 집계
④ 전월세 확정일자 등 공부자료 有
신고내용을 기준으로 집계
⑤ 공부자료 無
공부상 임대정보가 없는 경우는 전․월세금을 추정*하여 집계
* 한국감정원의 주택유형․지역․규모별 단위면적당 전세금 등의 자료 활용
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’18년 RHMS 시범 운영 결과 분석
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’18.7월 기준 전국 주택소유자(개인)의 주택보유 현황, 임대중인 주택 현황 및 임대료 현황을 분석
(주택소유자 거주지 기준)
- 임대주택 현황
전국에서 1,391만명의 개인이 주택 1,527만채를 보유
보유주택 중 자가거주 주택과 빈집을 제외한 임대중인 주택은 692만채로 추정되며, 이 중 공부상 임대료가 파악 가능한 주택*은 187만채(27%), 임대료 정보가 공부에는 나타나지 않는 주택은 505만채(73%)로 추정
* (공부) 전월세확정일자신고, 월세세액공제신고 등 행정자료
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주택소유자
거주지 |
주택
소유자 수 |
소유주택 수
(전국 소재) |
임대중인 주택 수
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||||||
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임대중인 주택 수
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공부 상
임대료 파악 가능 |
공부 상
임대료 정보 없음 |
|||||||
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전국
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13,907,178
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15,274,704
|
(100%)
|
6,918,806
|
(45.3%)
|
1,870,782
|
(12.2%)
|
5,048,024
|
(33.0%)
|
|
수도권
|
6,156,988
|
6,757,974
|
(100%)
|
3,010,364
|
(44.5%)
|
1,148,961
|
(17.0%)
|
1,861,403
|
(27.5%)
|
|
지방
|
7,750,190
|
8,642,968
|
(100%)
|
4,032,543
|
(46.7%)
|
743,384
|
(8.6%)
|
3,289,159
|
(38.1%)
|
|
서울
|
2,321,316
|
2,598,618
|
(100%)
|
1,278,659
|
(49.2%)
|
564,582
|
(21.7%)
|
714,077
|
(27.5%)
|
|
강남 4구
|
502,315
|
598,590
|
(100%)
|
355,536
|
(59.4%)
|
156,351
|
(26.1%)
|
199,184
|
(33.3%)
|
|
강북 14구
|
1,120,005
|
1,240,321
|
(100%)
|
574,006
|
(46.3%)
|
248,127
|
(20.0%)
|
325,879
|
(26.3%)
|
|
강남 11구
|
1,201,311
|
1,374,589
|
(100%)
|
720,695
|
(52.4%)
|
320,599
|
(23.3%)
|
400,096
|
(29.1%)
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- 임대주택 보유 채수별 인원
임대중인 주택 보유자 총 614만명 중 1채 보유자 527만명, 2채 보유자 63만명, 5채 이상 보유자는 8만명으로 추정
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구 분
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1채
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2채
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3채
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4채
|
5채 이상
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계
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소유자수
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5,271,606명
|
632,650명
|
117,398명
|
38,495명
|
84,586명
|
6,144,735명
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현재는 임대소득세 과세시 전체 임대주택 중 약 27%(전국기준)만 공부를 통해 임대소득 파악이 가능하나, 향후에는 RHMS를 통해 나머지 73%에 대해서도 한국감정원 시세자료 등을 활용하여 임대소득 추정자료를 제공
☞ 국세청에서 이를 참고하여 고액 임대소득자 등에 대한 소득 확인 등 검증과정을 거쳐 임대소득 엄정 과세
- 향후계획
RHMS를 통해 정기적으로 다주택자의 주택보유 및 임대현황 등을 분석해서 주택시장안정 정책자료로 활용
RHMS를 통해 ‘18.5월에 신고된 17년 귀속 임대소득분에 대해 임대수익 적정신고여부 및 임대소득 미신고자의 세금탈루 여부 검증에 활용
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<2> 실수요자 우선 청약제도 관리 강화
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① 주택청약 운영의 공적관리 강화
(현행) ’00년부터 민간 금융전산 기관인 ‘금융결제원’에 위탁하여 청약 시스템을 운영 중이며, 청약 시스템 관리 역할에 국한
* 그 외 불법 청약자 검증, 미계약 물량 계약자 선정 등 청약 관리 업무를 건설사가 수행하고 있어 불법 청약행위 사전 차단이 어렵고, 불법적 업무처리 사후 적발
(개선) 청약 업무의 공적 측면을 고려하여, 청약 시스템 운영 기관을 공공기관인 ‘한국감정원’으로 변경(’19. 下)
* 한국감정원을 ‘전산관리지정기관’으로 지정 고시(’18.9) 후 절차 진행
청약 시스템 관리와 함께, 불법 당첨자 관리, 부적격 당첨자 검증, 주택 통계 시스템과의 연계 등 공적 관리를 강화
② 부정 당첨에 대한 관리 강화
(현행) 제도상 부정 청약의 경우 사업주체가 공급계약을 취소할 수 있으나, 실제로는 선의의 피해자 발생 문제 등으로 계약 취소 곤란
* 수사에 장기간 소요(2～3년)되어 그 사이 부정청약자로부터 주택을 매수한 입주자가 있을 경우 공급계약 취소시 선의의 피해 발생
(개선) 선의의 피해자 발생 가능성을 최소화하면서 부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화
1) 처벌 강화
위반행위로 인한 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원 초과이면, 해당 이익의 3배 상당 금액을 벌금에 처하도록 개정
* 위반행위로 인한 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원 이하인 경우 현행과 같이 3천만원 벌금 부과
2) 전매제한 관리 강화
전매제한 기간 중 예외적 허용사유로 전매 동의 요청시 불법여부 조사 중인 건은 사업주체가 미동의토록 하고,
전매제한 대상이 아닌 주택에 대하여는 사업주체에게 불법여부 조사 중인 건에 대한 명의변경은 신중히 검토하도록 협조요청
3) 계약취소 관리
청약시장 내 공적 기능을 강화하여 부정행위자 수사 현황 및 계약 취소 등 관련 현황을 감정원에서 관리토록 추진
매수자 등이 해당 분양권의 부정당첨 및 의심 여부를 확인할 수 있는 공시제도 도입 추진
* 청약시스템 이관(금결원→감정원)과 연계하여 관리 강화
4) 계약 취소 의무화
공시제도 도입을 전제로 사업주체가 부정당첨자에 대한 공급계약을 의무적으로 취소하도록 주택법 개정
③ 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외
(현행) 청약 당첨(조합원 관리처분 포함) 후 소유권 이전 등기시부터 유주택자로 간주되고, 주택 매각 후부터 다시 무주택기간 산정
그러나, 청약 당첨 후 입주 전 전매 시에는 주택을 소유한 것으로 보지 않아 무주택 기간이 계속 인정되어 실수요자 당첨기회 제약 우려
* 20년간 청약 당첨-전매만 반복하고 주택을 소유하지 않는다면 청약시 무주택기간은 20년으로 인정되어 지속적으로 청약당첨 가능성 높음
(개선) 무주택기간 산정시 청약 당첨되어 계약(매수자 포함)을 한 것도 주택 소유로 간주하여 무주택 기간을 보다 엄격하게 산정 (’18.下, 주택공급규칙 개정)
④ 추첨제 당첨자 선정시 무주택자 우선 선정
(현행) 유주택자로 추첨제*로 청약을 할 수 있으며, 추첨제 당첨자 선정시 주택소유에 관계 없이 추첨하여 당첨자 선정
* (추첨제 비율) 투기과열 85㎡이하 0%, 85㎡초과 50%/조정대상 85㎡이하 25%, 85㎡초과 70%/기타 지역 85㎡이하 60% 이상 지자체 결정, 85㎡초과 100%
(개선) 추첨제로 당첨자 선정 시 ①무주택 신청자 → ②유주택 신청자 순으로 추첨을 실시하여 당첨자 선정
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<3> 분양가 상한제 주택 전매제한 강화
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(현행) 동일한 분양가 상한제 적용 주택이 GB해제 비율, 분양 주체 등에 따라 전매 제한 기간이 상이
< 분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 >
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구 분
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전매제한
|
거주의무
기간 |
|||||
|
투기과열
|
그 외
|
||||||
|
수도권
|
50% 이상
GB해제 & 85m2 이하 |
공공 분양 |
분양가격 인근 시세 100% 이상
|
3년
|
3년
|
-
|
|
|
85～100%
|
4년
|
4년
|
1년
|
||||
|
70～85%
|
5년
|
5년
|
2년
|
||||
|
70% 미만
|
6년
|
6년
|
3년
|
||||
|
공공
분양 외 주택 |
분양가격 인근 시세 100% 이상
|
소유권
이전 등기일 (조정대상지역) |
1년
|
-
|
|||
|
85～100%
|
1년
|
-
|
|||||
|
70～85%
|
2년
|
-
|
|||||
|
70% 미만
|
3년
|
-
|
|||||
|
그외 주택
|
공공택지
|
3년
|
1년
|
-
|
|||
|
민간택지
|
3년
|
6개월
|
-
|
||||
(개선) GB 해제 비율, 주택 면적 등에 관계 없이 수도권 분양가 상한제 주택은 분양가격의 시세대비 비율에 따라 전매제한 (’18.下, 주택법 시행령 개정)
시세보다 저렴하게 공급되는 공공택지의 분양주택(공공, 민간분양 모두 포함)에 대해서는 3~8년의 전매제한 기간을 설정하고,
공공분양주택에 대해서는 최대 5년의 거주의무 기간도 설정
* 단, 민간택지에서 공급되는 분양가상한제 주택은 공공택지 공급 주택 전매 제한 기간의 50%만 부과하고, 거주의무 미부여(현재 민간택지 분양가상한제 주택 無)
< 분양가상한제 적용주택 전매제한 기간 개선안 >
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구 분
|
전매제한
|
거주의무
기간 2) |
|||
|
투기과열
|
그 외
|
||||
|
수도권
|
공공택지
(공공분양) (민간분양) |
분양가격 인근 시세의 100% 이상
|
3년(1)
|
3년
|
-
|
|
85～100%
|
4년(1)
|
4년
|
1년
|
||
|
70～85%
|
6년
|
6년
|
3년
|
||
|
70% 미만
|
8년
|
8년
|
5년
|
||
|
민간택지
|
분양가격 인근 시세의 100% 이상
|
3년
|
1년6개월
|
-
|
|
|
85～100%
|
3년
|
2년
|
-
|
||
|
70～85%
|
3년
|
3년
|
-
|
||
|
70% 미만
|
4년
|
4년
|
-
|
||
1) 과밀억제권역 85㎡이하 주택의 경우 5년 / * 그 외 지역은 현행과 동일
2) 거주의무기간은 공공택지에서 공급하는 공공분양주택에만 적용
공공분양 주택 수분양자가 전매제한 기간 내 예외적으로 전매가 허용되는 경우에는 사업시행자에게 환매해야 하는 의무 부여
(환매가격) 최초 공급가격에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 가격 적용
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<4> 자금조달계획서 제도 개선 및 다주택자 조사 강화
|
(현행) 투기과열지구 3억 이상 주택은 실거래 신고 시 자금조달계획서에 예금액, 부동산 매도액, 대출액 등을 신고
자금조달 계획서를 통한 부동산 처분 및 현금증여․상속 여부 등 주요 자금조달 수단의 현황 파악에 일부 한계
투기 및 불법행위 차단의 실효성을 높이기 위해 자금조달계획서신고항목을 개선할 필요
개선방안(’18.下, 부동산거래신고법 시행규칙 개정, 시행)
- 자금조달계획서 개선
자금조달계획서에 기존 주택 보유 현황 및 현금증여 등 신고사항을 추가하여 계획서의 실효성 강화
< 자금조달 계획서 신고항목 개선안 >
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기존
|
|
개선
|
|
(자기자금) ①예금, ②부동산매도액, ③ 주식채권, ④보증금 승계, ⑤현금 등 기타
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▶
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(자기자금) ①예금, ②주식채권, ③부동산처분 등(기존주택보유현황), ④현금, ⑤증여․상속, ⑥기타
|
|
(차입금 등) ①대출액, ②사채, ③기타
|
(차입금 등) ①대출액, ②임대보증금, ③회사지원금 및 사채, ④기타 차입금
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- 다주택자 조사강화
기존주택 2개 이상자는 과다대출이나 증여가 있는 경우 보다 면밀히 검증, 지자체 통보하여 소명자료 요구․조사
이 중 탈세 혐의가 짙은 건은 국세청 별도 통보 등 조사 강화
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<5> 실거래 신고 제도 개선을 통한 거래 투명성 강화
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① 실거래 신고 기간 단축을 통해 거래량 통계의 적시성 강화
(현행) 계약 후 60일 이내 신고하도록 하고 있어, 실거래 정보의 적시에 시장 상황을 반영하기 어려운 한계
(개선) 계약 후 30일 이내 신고하도록 규정을 변경하여, 실거래 정보의 적시성을 제고하고, 신속하게 시장 모니터링을 할 수 있도록 강화
② 실거래 무효․취소․해제시 신고 의무화
(현행) 거래 계약이 무효, 취소 또는 해제된 경우 신고 의무가 없고 재량으로 되어 있어, 실거래 신고 자료의 정확성 저해
(개선) 부동산 거래 계약이 무효, 취소 또는 해제시 신고 의무를 부여하여 실거래 신고 자료의 정확성 강화
③ 자전거래 등 실거래 교란행위 금지
(현행) 거래계약이 없었음에도 허위로 실거래 신고를 하여 시장을 교란하는 자전거래 행위에 대한 금지 규정 및 처벌 조항 모호
(개선) 거래계약 허위신고 금지 규정을 신설하고, 위반시 ｢부동산 거래신고법｣ 최고 수준인 3천만원 이하 과태료 부과
④ 실거래 신고 위반에 대해 국토부가 지자체와 공동 조사 실시
(현행)신고관청인 지자체에만 실거래 신고 위반 조사권한 부여
(개선) 신고 위반에 대해 국토부가 지자체와 공동으로 조사할 수 있는 근거를 신설
다운계약, 시장과열 등 불법행위 발생 가능성이 높은 지역은 공동 조사하여 거래 질서 교란행위에 대한 관리를 강화
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<6> 집값 교란 방지 및 거래질서 확립을 위한 법률 정비
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(현행) 최근 집주인의 호가 담합이나 이에 편승한 중개업자의 가격 왜곡, 공동의 시세 조종 행위 등 사례가 발생하고 있으나,
이를 실효적으로 규제할 법규가 불명확하여 제재에 한계
(개선) 집주인 및 중개업자 등의 집값‧거래질서 교란행위 등에 대해서도 별도 처벌 등 제재방안 마련
(공인중개사법 개정)
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<7> 등록임대주택 세입자 정보 제공 강화
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① 공인중개사의 등록임대주택 여부 설명 의무화
(현행) 세입자는 임대인 접견 없이 공인중개사와 대면 계약하는 경우, 매물이 등록임대주택인지 여부와 세입자 권리를 알지 못하는 상황
(개선) 공인중개사가 세입자에게 중개물이 등록 임대주택이면 임대의무기간 잔여기간, 세입자의 권리(임대료 증액‧퇴거요구 방어)를 설명
* 중개사는 렌트홈에 접속하거나 임대인에게 연락하여 중개물이 등록임대주택인지 확인
공인중개사의 ｢중개대상물 확인・설명서｣에 중개대상물이 등록임대주택인지 여부를 체크하도록 서식개정 추진 (공인중개사법 시행규칙 개정)
② 등록 전 입주 세입자에 대해 사업자 등록
(현행) 사업자 등록 전에 이미 입주 중인 세입자는 임대차계약 체결・변경 전까지 임대인의 임대사업자 등록 여부를 알기 어려운 문제
(개선) 사업등록 전 입주 중인 세입자에 대해서도 등록 후 즉시 임대인이 등록 사실을 알리도록 의무 신설(민간임대주택법 시행규칙 개정)
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<8> 주택 소유 정보의 금융기관 및 보증기관 제공
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주택관련 금융‧보증 제도에 주택 수 요건이 대폭 추가됨에 따라,
금융기관 및 보증기관 확인 요청시 국토부가 운영 중인 주택소유 확인시스템(HOMS) 정보를 일일 단위로 확인하여 제공하고,
* 은행 및 보증기관 본사가 확인요청 취합 → 국토부에 확인 요청 → 일일단위로 회신
주택법 개정(‘18.下, 개정안 발의), 청약시스템의 감정원 이관과 함께 시스템 고도화도 추진
3. 지방 주택시장에 대한 맞춤형 대응
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<1> 미분양 관리지역 운영 내실화
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① 미분양 관리지역 지정 기준 조정
미분양 증가에 따른 선제적 대응을 강화하고, 지방 중소도시 미분양 증가에 대응하기 위해 미분양 관리 지역 지정 요건 조정
(현행) 최근 3개월간 미분양 1,000세대 이상이며 감소율이 10%미만인 달이 있는 지역
(개선) 최근 3개월간 미분양 500세대 이상이며 감소율이 10% 미만인 달이 있는 지역
(기대효과) 인구 수 대비 미분양이 많은 중소도시에 대한 관리를 강화할 수 있고, 현행 대비 5~10여 곳 추가 지정 전망
② 미분양 관리지역 지정 최소 지속기간 연장
(현행) 현재는 미분양 관리지역으로 신규 지정시 3개월 동안 지정이 유지되나, 지정과 해제가 반복되면서 제도의 안정성 약화
* (예) 청주 : ’17.2～8 지정 → ’17.9～10 해제 → ’17.11～’18.2 지정 → ’18.3 해제 → ’18.4～ 지정
(개선) 미분양 관리지역에 대한 관리 강화, 제도의 안정성 제고를 위해 미분양 관리지역 지정시 최소 지속기간을 6개월로 연장
③ 미분양 관리지역 지정 전 택지 매입 사업자 관리 강화
(현행) 미분양 관리지역 지정 前 택지 매입 사업자에 대해서는 예비심사 미실시 → 특별한 결격요건이 없을 경우 분양보증 발급
택지 매입 후 일정기간 사업이 진행된 물량에 대한 통제가 없어 미분양 관리지역에서 공급이 지속되는 주요 요인으로 작용
(개선) 미분양 관리지역 지정 前 택지매입을 한 사업자가 미분양 관리지역 지정기간 분양보증 발급신청 했을 경우 예비심사 실시
(예비심사 미흡등급 시) 분양보증 발급 거절
3개월 이상 경과 후 재심사 실시하여 양호, 보통 시 분양보증 발급
(예비심사 양호, 보통 등급시) 분양보증 발급
④ 분양보증 예비심사 기준 개선
시행사의 사업수행 능력 등 미분양 관리와 직접 관련이 없는 배점을 축소하고, 시장 상황에 대한 배점을 강화하여 평가 내실화
분양보증 발급 제한의 기준이 되는 미흡 점수를 현행보다 상향 조정(60점→62점)하여 밀어내기식 공급과잉 차단 유도
⇒’18.10월 미분양 관리지역 지정(9.28일 발표 예정)시부터 적용
(HUG 내부 규정 개정)
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<2> 지방 주택시장 택지 및 공공분양 수급조절 강화
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미분양 관리지역 주택공급 억제를 위해 미분양 관리지역 지정 시 해당 지역에서 LH 공공택지 공급 시기 조절
공공임대 등을 제외한 일반 공공분양주택의 경우 지역 미분양 현황 등을 고려하여 ‘19년 이후 착공 예정물량 사업 시기 조정
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<3> 미분양 관리지역 전세보증금 반환보증 특례 운영
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깡통전세 및 역전세 위험이 상대적으로 높은 미분양 관리지역 세입자 보호 강화를 위한 ‘전세보증금 반환보증 위축지역 특례제도’ 도입
(신청기한) 미분양 관리지역 임차인의 경우 보증 가입 신청 기한을 연장하여 임차인 보호 강화
(일반) 전세계약 1/2 경과 전 까지 가입 가능
(특례보증) 전세계약 종료 6개월 전까지 가입 가능
다만, 기존 가입자와의 역차별, 보증리스크 등을 감안하여 전세계약 시작일을 기준으로 보증료 징수
(구상권행사) HUG의 대위 변제 후 일정기간(6개월) 임대인에 대한 구상권 행사 및 지연 배상금 부과를 면제하여 임대인 보호 강화
(일반) 임차인에 보증금 대위 변제 후 변제일부터 임대인에게 민법상 지연 배상금 부과(연 5%)
(특례보증) 지연배상금을 6개월 간 면제하고, 구상권 행사도 대위 변제 후 6개월 유예
< 전세보증금 반환보증 일반 보증 및 미분양 관리지역 특례보증 비교 >
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구 분
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현 행
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특례보증(미분양관리지역)
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신청기한
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▪전세계약 1/2 경과 전
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▪전세계약 종료 6개월전
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구상권행사
(임대인) |
▪대위변제 후 6개월 유예
▪민법상 지연배상금 5% |
▪대위변제 후 6개월 유예
▪6개월간 지연배상금 면제(0%) |
Ⅱ. 중산‧서민층 주거안정을 위한 주택공급 확대
□ 공공택지 확보 현황
‘17년말 기준 지구가 지정되어 LH·지방공사 등이 ’18년 이후 공급할 수 있는 공공택지는 전국 총 80만호 규모
이중 수도권 내 주택공급이 가능한 공공택지는 약 48만호 규모
< ’17년말 기준 공공택지 확보 현황(만호) >
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구 분
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전국
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수도권
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지방
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민간 매각용지
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52
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31
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21
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공공 분양용지
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9
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5
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4
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공공 임대용지
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19
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12
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7
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합계
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80
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48
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32
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주거복지로드맵(’17.11), 청년·신혼부부 주거지원 방안(’18.7)을 통해 신혼희망타운 등을 위한 14개 신규 공공주택지구(6.2만호) 입지 발표
□ 신규 수도권 공공택지 공급방향
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◈ 수도권에 입지가 좋은 양질의 공공택지 30만호를 공급하되,
공공성을 강화하여 주택 실수요자의 주거안정 도모 |
교통여건이 좋고 주택수요가 많은 지역을 위주로 공공택지를 공급하여 수도권 주택의 질적 수급불안 우려 완화
도심 내 유휴부지 등을 지속 발굴하되, 기 훼손되어 보존가치가 낮은 3등급 이하* GB도 적극 활용하여 택지 확보
* GB 평가등급은 1～5등급으로 구성되어 있으며, 1등급이 환경적 가치가 높고 5등급이 낮음 → GB 해제 및 개발은 3～5등급지 활용이 원칙
실수요자 주거지원을 위한 공공성 강화
실수요자 주택수요에 따라 공공임대-분양 비율을 지자체와 협의하여 탄력적용
GB 해제를 통해 공급되는 공공분양주택에 대해서는 전매제한, 거주의무 요건 강화
일자리·생활서비스·스마트 시티와 연계한 가치창출형 택지개발
- (일자리 창출) 주택 외에 업무시설 등 도시지원시설 용지를 확보하고 LH 등 공공이 직접 기업지원시설, 소호형 주거클러스터 등 건축
- (생활서비스와 연계) 신혼부부를 위한 국공립 어린이집 등 보육·육아 서비스, 복지·문화시설 등 생활서비스 제공
- (스마트시티 연계) 스마트 홈, IoT, 친환경 에너지 등을 반영하고, 스마트 시티 사업과 적극 연계하여 추진
□ 도심 내 공급 활성화
도심 내 공급
입지가 우수한 도심 내에 보다 많은 주택공급을 위해 지자체와 협의하여 조례 개정 등을 통해 도시규제 개선 추진
역세권 청년임대, 사회임대주택 등 수요자 맞춤형 임대주택 확대를 위한 제도 개선도 추진
소규모정비
소규모 정비사업 활성화를 위한 제도 개선 및 인센티브 확대를 통해 도심 내 노후지 정비를 통한 주택공급 확대 추진
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◈ 9월 중 1차로 지자체 협의가 완료된 공공택지와
도심 내 공급 확대 및 소규모 정비사업 활성화 등 구체적 공급 확대 방안 발표 예정 |